年的房地產(chǎn)市場充斥著各種不安的聲音，信貸收緊，房價下跌，成交不振等等，但除了出現(xiàn)少數(shù)中小房企資金鏈危機(jī)外，沒有發(fā)生如2011年那樣眾多房企 資金緊張的現(xiàn)象。而相應(yīng)的，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資港渠道仍然是比較有效。其中，房地產(chǎn)信托依然不斷地為房企輸送新鮮血液。記者發(fā)現(xiàn)，支撐信托公司熱衷房地產(chǎn)領(lǐng) 域投資的是高額的收益。據(jù)了解，僅是2014年前五個月，信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托規(guī)模就達(dá)到1204.8億元，而平均的預(yù)期收益率達(dá)到9.7%。
信托成房企融資主渠道
“今年要在銀行貸到款很不容易。”惠州一家小型的房企的副總經(jīng)理日前向記者表示，現(xiàn)時該企業(yè)在省內(nèi)有三個在建的項目，現(xiàn)在依靠的都是信托公司渠道進(jìn)行融資。
這 并非是個案，而是現(xiàn)時房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。2014年銀行渠道的融資基本上對房地產(chǎn)行業(yè)都收緊了口袋。不僅是住房貸款的額度大幅收縮，連房地產(chǎn)開發(fā)貸款 也是大幅度地收緊。而與此相對，則是市場成交的不景氣。盡管對于樓市是否崩盤的爭論仍然在持續(xù)，但成交的大幅收縮則是不爭的事實。銀行融資難，而市場回籠 資金的速度也在減緩，房企必須尋求另一條新的輸血通道。而房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)獲得新鮮血液的重要渠道。據(jù)益信托網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至5月 底，信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托487只，規(guī)模達(dá)到1204.8億元。而在2013年同期，房地產(chǎn)信托僅發(fā)行了403只，規(guī)模也只有1181.6億元。
記 者發(fā)現(xiàn)，今年現(xiàn)身在房地產(chǎn)信托市場的企業(yè)并不僅是中小企業(yè)，一些大型的房企也不得不在信托市場尋求輸血通道。如萬科、恒大、綠地三家大型房企今年信托融資 的規(guī)模和數(shù)量都比去年有大幅的增加。僅上述三家房企今年以來信托融資的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到73.5億元。其中恒大地產(chǎn)信托融資數(shù)額最大，達(dá)到了47.7億元，僅 僅通過平安信托的發(fā)行計劃就達(dá)到了31億元。
綠地集團(tuán)今年來也已向建信信托、五礦信托、中信信托通過貸款類或權(quán)益投資信托募資 16.35億元。日前，萬科也發(fā)布公告稱，為滿足公司東莞長安萬科中心項目開發(fā)的需要，向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣7.5億元，借款期限 2年。除此之外，今年初，萬科還通過杭州信托先后成立萬科集團(tuán)溫州黃嶼投資項目集合資金信托計劃第二輪、第三輪，共計募資1.5億元。
高額收益接近10%
“信托的成本肯定要更高，一般來說，都會達(dá)到或者超過10%。”上述惠州房企的副總向記者介紹，相比于傳統(tǒng)的銀行貸款，信托對于收益回報的要求更高，而企業(yè)要付出的成本也會相應(yīng)增加。
記 者發(fā)現(xiàn)，今年以來，房地產(chǎn)信托項目的收益率是越來越高。截至5月底，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率是9.7%。而在5月的地產(chǎn)信托項目收 益率基本都在11%以上。“市場行情不好，要獲得信托公司的融資，除了項目有足夠的吸引力外，高回報率也是必不可少的。”如前不久發(fā)行的民生信托“錦盛 12號”集合資金信托計劃，募資規(guī)模3億元，續(xù)存期限2年，認(rèn)購金額在100萬-300萬元之間，預(yù)期收益率9.5%；但認(rèn)購金額在300萬元以上，預(yù)期 收益率則上升至11%。該項目資金投向四川省成都市雙流縣“宏達(dá)世紀(jì)麗景”項目（一期）開發(fā)建設(shè)，融資方為成都宏達(dá)眾成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
“往 往企業(yè)規(guī)模越小，信托的成本就越高。”據(jù)透露，現(xiàn)時中小房企對于信托的依賴更強(qiáng)。“在三四線城市，今年的銷售普遍都不好，不少本地的企業(yè)開發(fā)的項目規(guī)模也 比較小，資金回籠速度慢就不得不找新的‘錢路’。”而這些中小房企的實力較弱，在建項目的變現(xiàn)能力也并不太強(qiáng)，再加上在現(xiàn)時市場銷售不振的情況下，流動性 風(fēng)險就會變大。信托高額的收益是與這些風(fēng)險并存的。據(jù)了解，盡管高額的收益非常吸引，但現(xiàn)時已經(jīng)有信托公司出現(xiàn)了兌付風(fēng)險。前不久被鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的光耀集 團(tuán)破產(chǎn)消息就使得該企業(yè)旗下的樓盤所進(jìn)行的信托項目產(chǎn)生了不良的狀況。有業(yè)內(nèi)人士分析，未來一段時間，信托公司對于房地產(chǎn)方面的信托融資會變得謹(jǐn)慎，如果 市場銷售繼續(xù)不理想，有可能出現(xiàn)更多的信托兌付風(fēng)險。