事件:統(tǒng)計(jì)局公布了14 年1-5 月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù):新開工符合預(yù)期,投資下滑超預(yù)期,銷售跌幅擴(kuò)大 。
    評論。
    一、 新開工符合預(yù)期。前五月新開工累計(jì)同比負(fù)增長18.6%,降幅環(huán)比上月收窄3.5 個(gè)百分點(diǎn),符合預(yù)期。我們在之前的月度數(shù)據(jù)點(diǎn)評中提示,去年6 月份之前新開工的較低基數(shù),并且年初的新開工應(yīng)該已經(jīng)比較充分的反映了企業(yè)對未來銷售的悲觀預(yù)期,所以新開工累計(jì)降幅將逐漸收窄。當(dāng)然這并不代表新開工的好轉(zhuǎn),短期企業(yè)仍不會有追加新開工的意愿,只是由于去年基數(shù)和目前較低的數(shù)據(jù)值,未來新開工的同比降幅將會在目前基礎(chǔ)上逐步收窄,我們將全年新開工預(yù)測增速同比下滑12%。
    二、 投資增速低于預(yù)期。1-5 月房地產(chǎn)投資增長14.7%,累計(jì)增速環(huán)比繼續(xù)下降1.7 個(gè)百分點(diǎn),低于預(yù)期。新開工降幅收窄情況下投資依然繼續(xù)下滑,一定程度說明企業(yè)的投資資金來源受到影響,沒有能力維持正在施工項(xiàng)目的原定建設(shè)速度,另一方面,企業(yè)可能也在主動壓縮施工和付款進(jìn)度,因?yàn)殇N售不達(dá)預(yù)期,過快的建設(shè)速度也無利企業(yè)現(xiàn)金流的平衡,我們小幅下調(diào)全年投資增速0.4 個(gè)百分點(diǎn)至15.5%。
    三、 銷售跌幅擴(kuò)大。1-5 月商品房銷售面積和金額分別同比增長-7.8%和-8.5%,延續(xù)了下滑趨勢,這一現(xiàn)象我們認(rèn)為并非房價(jià)已經(jīng)下降,而是因?yàn)榉績r(jià)較高的發(fā)達(dá)城市在今年同比下滑較全國平均水平更為明顯,其成交比重的下降導(dǎo)致全國均價(jià)的下滑,也是銷售金額下降速度快于銷售面積的原因。如果未來貨幣環(huán)境和行業(yè)政策不發(fā)生明顯變動,房價(jià)在下半年將出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整,但這也會幫助成交恢復(fù),我們預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比下滑1%。
    四、 資金增速下滑明顯:前五月企業(yè)資金來源累計(jì)增速為3.6%,環(huán)比下滑0.9 個(gè)百分點(diǎn),相比去年全年的26.5%的增速已經(jīng)明顯回落。而相對其他出現(xiàn)較快下滑的資金來源,企業(yè)開發(fā)貸仍維持了較快增速,同比增長16.5%,環(huán)比持平,另一主要資金來源自有資金則環(huán)比下滑1.2 個(gè)百分點(diǎn),降至9.8%,我們預(yù)計(jì)未來房價(jià)開始波動,銀行收緊開發(fā)貸也是必然趨勢,今年全年企業(yè)資金來源恐將出現(xiàn)負(fù)增長。
    投資策略:
    我們認(rèn)為目前處于行業(yè)下周的周期中繼,即房價(jià)處于調(diào)整初期,距離成交量的筑底階段尚遠(yuǎn),各城市的局部或試探性的放松不會對成交量有明顯刺激,只會延長行業(yè)的調(diào)整周期,地產(chǎn)股難有實(shí)質(zhì)行情。近期重點(diǎn)公司推薦萬科、華夏幸福、中洲控股、金地集團(tuán)、冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)。