南方日報(bào)訊  科學(xué)城早期因“有產(chǎn)無城”而受到詬病，而目前該地區(qū)開業(yè)、在建、擬建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)。大型商業(yè)綜合體扎堆在只有30萬居住人口的蘿崗，究竟是“任性”還是“帶飛”？有專家指出，隨著蘿崗與黃埔的合并，原黃埔區(qū)的商業(yè)氛圍將導(dǎo)向蘿崗商圈，但成熟尚需時(shí)日。

科學(xué)城已建規(guī)劃商業(yè)綜合體11個(gè)

一段時(shí)間以來，“有產(chǎn)無城”是人們對蘿崗區(qū)最大的詬病之一。由于早期定位是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，蘿崗區(qū)一直缺乏住宅以及商業(yè)配套，缺乏“人氣”。2007年，蘿崗區(qū)對區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。根據(jù)《蘿崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007—2020）》，蘿崗區(qū)將設(shè)置28個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建設(shè)形成現(xiàn)代化的商業(yè)體系，成為廣州東部的商業(yè)中心和物流中心。

蘿崗區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)遍地開花始于2013年下半年。僅一年多的時(shí)間，蘿崗區(qū)特別是科學(xué)城地帶，大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目如雨后春筍般密集涌現(xiàn)。萬達(dá)廣場、綠地中央廣場、奧園廣場、大壯國際廣場、敏捷廣場、銳豐廣場、飛晟匯廣場，如果算上已在運(yùn)營的高德匯，在談的臺灣義大世界、深圳萬象城，以及香雪城，科學(xué)城地帶將有11個(gè)大型商業(yè)綜合體。

扎堆在蘿崗區(qū)的商業(yè)綜合體體量都不小。其中，大壯項(xiàng)目總建筑面積更高達(dá)168萬平方米，體量是萬達(dá)的4倍，為廣州目前規(guī)模最大的超級城市綜合體。敏捷廣場占地面積12.5萬平米，其總建筑面積45萬平米，包括1.6萬平米的購物中心。而蘿崗綠地中央廣場占地10萬平方米，總建筑面積約60萬平方米，將打造成廣州城市東進(jìn)門戶60萬平方米的商務(wù)綜合體地標(biāo)。

剔除尚未落地的義大世界和萬象城，在短期內(nèi)能建成使用的商業(yè)綜合體，蘿崗區(qū)已經(jīng)有9個(gè)。蘿崗目前人口約30萬，而人口超過200萬的番禺華南板塊，目前只有番禺萬達(dá)一個(gè)購物中心。

大型商業(yè)綜合體都要“守業(yè)”

番禺華南板塊上世紀(jì)90年代就開始聚集居住人口，直到去年番禺萬達(dá)開業(yè)，才有了第一個(gè)大型購物中心。蘿崗綜合體建設(shè)的步子是不是邁得急了一點(diǎn)？

資深地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，綜合體開業(yè)之初都存在人氣不足的問題，人氣不足不僅可能出現(xiàn)在蘿崗，事實(shí)上白云新城、番禺都存在類似問題。天河城剛開放的時(shí)候人氣也不足，但天河城把區(qū)域商業(yè)環(huán)境帶動起來之后，后來開業(yè)的正佳、太古匯就不存在這個(gè)問題了。

 “大商業(yè)綜合體一般選址在城市副中心，那么一定會存在‘守業(yè)’的問題。”韓世同說。

蘿崗區(qū)商圈達(dá)到基本成熟還需多久？世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事嚴(yán)思慧指出，科學(xué)城區(qū)域除了商務(wù)園區(qū)集中以外，近年來也新建了不少住宅，亟需社區(qū)商業(yè)配套。不過，蘿崗區(qū)的住宅樓盤較分散，加上目前科學(xué)城核心區(qū)的購物中心零售業(yè)不盡理想。

 “如果參考廣州其他住宅區(qū)域，如番禺區(qū)，盡管居住氛圍較蘿崗中心區(qū)更為成熟，其商業(yè)的大規(guī)模開發(fā)也是近年才開始的。”因此，蘿崗區(qū)域商圈的培育尚需時(shí)日，估計(jì)要等到住宅區(qū)的住戶全部入住，起碼要10年才步入成熟，而個(gè)別購物中心因位置優(yōu)越可能會早一些成熟。

嚴(yán)思慧同時(shí)表示，目前規(guī)劃中的購物中心，多是大型綜合項(xiàng)目的一部分，如綠地中央廣場、奧園廣場、敏捷廣場和大壯國際廣場等，這些項(xiàng)目普遍把購物中心放在項(xiàng)目的后期進(jìn)行，因此這些項(xiàng)目所在的蘿崗中心城短期內(nèi)尚不至于有大量商業(yè)供應(yīng)。

黃埔蘿崗合并短期難以拉動人氣

有業(yè)內(nèi)人士表示，蘿崗與黃埔合并，將會推動蘿崗商圈快速發(fā)展。此前，多位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)在不同場合表示，彼此相鄰的蘿崗和黃埔有望在未來5—10年得到優(yōu)勢互補(bǔ)。蘿崗和黃埔在產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)及整合山水資源的同時(shí)，可以讓黃埔的商業(yè)氛圍導(dǎo)向蘿崗商圈。

嚴(yán)思慧認(rèn)為，兩區(qū)合并后，短期來看，蘿崗商圈發(fā)展不會有太大的變化。但長遠(yuǎn)而言，兩區(qū)合并有利于打破目前的行政割裂狀況，新黃埔區(qū)可以從整個(gè)區(qū)域的現(xiàn)狀去規(guī)劃商圈布局，在土地供應(yīng)方面考慮商業(yè)的分布，有利于商業(yè)資源的優(yōu)化配置。

韓世同認(rèn)為，兩區(qū)合并盡管有可能為蘿崗帶來一些人氣，但老黃埔區(qū)本身就是一個(gè)成熟的消費(fèi)圈，除非蘿崗綜合體提供特色商業(yè)服務(wù)，如特色餐飲、高端影院等服務(wù)，同時(shí)完善包括地鐵網(wǎng)絡(luò)、穿梭巴士在內(nèi)的交通配套，否則不太可能把老黃埔的人流引導(dǎo)到蘿崗來。

廣東省社科院專家丁力認(rèn)為，蘿崗要真正邁入中心城區(qū)，需要解決幾個(gè)問題：一是包括外部交通等基礎(chǔ)設(shè)施還有提升的空間；二是現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境的再造，特別是公共服務(wù)配套，不能單指望房地產(chǎn)商，更需要地方政府解決；三是蘿崗發(fā)展需要產(chǎn)城融合，而不能僅僅作為投資的對象，實(shí)際上更應(yīng)該是創(chuàng)業(yè)的平臺。

 “光有城不行，或者光有城市加產(chǎn)業(yè)也是不行的，必須要將城市、產(chǎn)業(yè)和人很好的結(jié)合起來。”丁力表示，蘿崗很多資源都有了，缺少某種整合的力量。“蘿崗是廣州名副其實(shí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚地，但還要進(jìn)一步細(xì)化和整合，看看這個(gè)地方的企業(yè)到底是做什么，這樣蘿崗的底氣才會足一些。”