相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州今年下半年新入市的購物中心面積達(dá)111萬平方米，相當(dāng)于11座天河城。而記者粗略統(tǒng)計，今明兩年廣州總共要面市的商業(yè)體量將超過250萬平方米，相當(dāng)于20多個天河城。

20多個天河城體量的購物中心聚集一城，該怎么發(fā)展？在龐大體量供應(yīng)下，廣州零售業(yè)還面臨的是前所未有的經(jīng)濟(jì)下行壓力和電商沖擊的考驗。連日來，南方日報記者走訪市內(nèi)代表性商圈發(fā)現(xiàn)，新變化正不斷上演。

“新丁”多在傳統(tǒng)核心商圈之外

記者觀察到，廣州多個商圈都有新項目崛起，其中備受矚目的是匯集了天河城、正佳廣場、太古匯等購物中心的天河路商圈，將再添一大型MALL—新鴻基投資的天環(huán)廣場。

今年下半年，廣州將迎來包括天環(huán)廣場、綠地繽紛天地、奧園城市天地、蘿崗萬達(dá)廣場等10個新增購物中心項目，整體面積達(dá)到約111萬平方米。

但也有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，下半年將開業(yè)的各購物中心里，除了天環(huán)廣場和富力海珠城分別位于天河商圈和江南西商圈，其余“新丁”多布局在白云區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)等非中心城區(qū)，整體外擴(kuò)的趨勢頗為明顯。

從高力國際發(fā)布的分析來看，隨著白云新城商圈、番禺漢溪—萬博商圈、蘿崗商圈等陸續(xù)有新的購物中心入駐，未來廣州商圈將在以越秀—天河等大中央商圈為核心的基礎(chǔ)上，逐步發(fā)展成為以行政區(qū)為單位發(fā)展的多商圈格局。

美國西北大學(xué)教授、整合營銷的創(chuàng)始人唐舒爾茲說道：“零售商未來的成功模式只有兩種，一種是通過提高供應(yīng)鏈效率，擠壓上下游成本，以價格和地理位置作為主要競爭力；另一種是通過對顧客的了解和良好的顧客關(guān)系，將顧客忠誠計劃作為企業(yè)的核心競爭力。沒有任何中間路線。”

新的購物中心也看到了這一趨勢，并“順勢”提高了體驗式業(yè)態(tài)的比重。記者盤點數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，富力海珠城零售的比例只有39%，凱德廣場·云尚的餐飲業(yè)態(tài)占比高達(dá)35%，合生生活天地目前公布的商家也以美食類為主。

除了地段、體驗式業(yè)態(tài)這兩大關(guān)鍵詞之外，品牌差異化配置也是“新丁”的制勝法寶。據(jù)媒體報道，天環(huán)廣場零售占比約50%，但以蘋果旗艦店和一些奢侈品牌為主，這與傳統(tǒng)零售百貨有著較大的不同。

記者梳理得知，天環(huán)廣場至少有五成品牌是首次進(jìn)入廣州；合生生活天地則引進(jìn)國內(nèi)最大進(jìn)口食品超市；凱德廣場·云尚將四層設(shè)計為文創(chuàng)驛站；富力海珠城則與韓國商會合作，將韓流快時尚“SPAO”、韓國城“style 韓”、韓國PORORO等眾多知名品牌首次引入廣州。

現(xiàn)有購物中心關(guān)注品牌調(diào)整

面對日趨激烈的競爭，現(xiàn)有的購物中心也在忙著進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，而通過引進(jìn)新品牌，并增加體驗性業(yè)態(tài)比例等方式是其主要的應(yīng)對舉措。

天河路商圈的調(diào)整，頗為熱鬧。在這次密集品牌調(diào)整中，最大亮點當(dāng)屬眾多進(jìn)駐品牌是首次進(jìn)駐廣州，當(dāng)中不乏國際一線大牌以及國內(nèi)連鎖知名品牌。

進(jìn)駐最多新大牌的是太古匯，一直以高大上自居的太古匯進(jìn)行了一系列商戶和品牌組合調(diào)整，調(diào)整超過60個品牌，引進(jìn)38個新品牌進(jìn)駐，其中21個是首次進(jìn)駐廣州。品牌涵蓋服裝、美妝護(hù)膚、餐飲等品類。有些已經(jīng)開業(yè)，有些正在裝修。

據(jù)太古匯相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，Dior迪奧化妝品精品店、TWG Tea、悅翠堂等品牌已在今年上半年開業(yè)；英國時尚女士內(nèi)衣品牌Agent Provocateur、意大利頂級巧克力品牌Venchi將在太古匯開業(yè)。這些品牌都是首次進(jìn)駐廣州。

對面的萬菱匯近兩年也以針對城市白領(lǐng)、小資消費(fèi)群體為主要調(diào)整方向，重點引進(jìn)的時尚服飾品牌和餐飲業(yè)態(tài)，與天河商圈同行形成錯位發(fā)展。正佳廣場也繼續(xù)增加體驗業(yè)態(tài)的比例，其中，面積約5萬平方米的海洋館預(yù)計在今年四季度開放。

就連位于該商圈一角的太陽新天地也開始全面調(diào)整。太陽新天地董事長葉艷表示，早在2014年年底，太陽新天地購物中心開始了第一輪的業(yè)態(tài)調(diào)整，從以往高端、輕奢侈路線轉(zhuǎn)型成為國際快時尚聚集地。目前，Uniqlo、H&M、Muji、New Look、Mango、Old Navy六大國際快時尚品牌均已入駐，New Look已于9月10日率先開業(yè)，多家品牌店鋪基本完成裝修工程，現(xiàn)處于最后準(zhǔn)備階段。

■業(yè)界聲音

做出特色，才能活得好

商業(yè)體量過剩，必然導(dǎo)致市場的飽和、競爭的激烈。對此，麗影廣場總經(jīng)理吳澤丹坦言：“購物中心的發(fā)展唯一不變的就是變，購物中心一年一小變，三年一中變，五年一大變，一定要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，引領(lǐng)時尚、追求品質(zhì)生活，沒有跟上節(jié)奏，就會被淘汰”。

天河城相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，希望通過改進(jìn)，打造一個可以為消費(fèi)者提供“時尚休閑一站式生活”的消費(fèi)場所，開啟MALL新時代，繼續(xù)引領(lǐng)潮流。

太陽新天地董事長葉艷告訴記者，已開業(yè)三年的太陽新天地之所以調(diào)整定位，是基于對目標(biāo)客群的分析了解。經(jīng)過兩年多的深入調(diào)查分析，最終探索出目標(biāo)客群的核心需求。至于差異化，更多是基于現(xiàn)有的市場，購物中心本身的體量，它能夠提供什么樣的服務(wù)，基于此來進(jìn)行定位以及差異化。

葉艷建議，新開業(yè)的購物中心更應(yīng)重視差異化，做差異化要基于市場的需求；而處于調(diào)整期的購物中心在做好自身定位和體驗的同時，應(yīng)該利用好自媒體平臺。自媒體的興起，讓推廣成本更低廉，但更高效。

廣東流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過火，將倒逼經(jīng)營者的招商經(jīng)營能力，原先的老套路已走不通了，只有各出奇招、創(chuàng)新思維，走出差異化、特色化之路才能較好生存，切忌簡單復(fù)制他人的成功模式。

對于在市區(qū)的購物中心而言，因為市區(qū)原有的經(jīng)營基礎(chǔ)好，必須有“創(chuàng)新的想法”，并積極地研發(fā)和引入，還是能夠繼續(xù)提升競爭力的。對于購物中心大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，黃文杰點贊：“而大數(shù)據(jù)的運(yùn)用則能夠幫助購物中心的經(jīng)營者更好地掌握顧客的購物習(xí)慣、喜好等，從而為其有效地定制服務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)顧客的忠誠度和黏性。”

部分將在年底前開業(yè)的購物中心

購物中心	定位	位置	預(yù)計開業(yè)時間
天環(huán)廣場	高端體驗式購物中心	天河	年底前
富力海珠城	主題式+體驗式購物中心	海珠	未公布
合生廣場	商業(yè)綜合體	海珠	未公布
白云匯廣場	生態(tài)體驗式購物中心	白云	未公布
凱德云尚	白云商圈	白云	未公布
奧園城市天地	城市綜合體	番禺	12月21日
番禺永旺夢樂城	高端商業(yè)中心	番禺	12月
盛悅購物中心	情景式購物街區(qū)	荔灣	未公布
南沙萬達(dá)廣場	城市綜合體	南沙	12月